息抜き2コマ漫画 その22  2017/12/23

マンションの壁芯面積と内法面積

こんにちは!

営業の山田です。

今日から冬休みの学校も多く、いよいよ年末モード突入です。

で、全く年末に関係無いですが、マンションの面積についてのお話です。

マンションの一室の広告等に、壁芯71.25㎡ 内法67.24㎡と2種類の表記がよくございます。

壁芯面積内法面積の表記の違いは単純に法律の違いによるものです。

計算方法の違いで、登記は内法で計算、建築は壁芯で計算します。

また、マンションの一室面積の定義は、「区分所有法」、「建築基準法」、「不動産登記法」それと「マンション適正化法」で違いがございます。



区分所有法

区分所有法では第1条に下記の様に記されております。
 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。


建築基準法

建築基準法上では、建築基準法施行令第二条第一項三号に下記の様に記されております。
床面積 
建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による
建築基準法上ですと壁芯で面積を算出する事になります。

マンション適正化法

マンション適正化法には明確な規定はなく、「標準管理規約」という国土交通省が作成しているモデル規約によると、
対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。 専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
上記の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。
と定義されおります。


不動産登記法

不動産登記規則第115条に下記のように記されております。

建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。
とあります。

不動産登記法上ですと、内法面積で専有面積を算出する事になります。

個人的考察

解釈の違いは法律事の趣旨だと私は思います。
不動産登記法の趣旨である登記は所有権の第三者への対抗要件の為、共用部分と専有部分の明確性が必要です。
しかし、建築が趣旨である建築基準法においては関係の無い事で、安全で正確な建築基準を求められます。

生活上で一番関係するであろう法律は、マンション適正化法での考え方で、上記の法律の中でも一番新しい法律です。

法律も時代に合わせて変化していきます。

余談ですが、マンションの再築(建て替えでありません。)は区分所有法上の考え方ですと、土地の権利者全員(持ち分権者全員)の合意が必要です!
仮に持ち分が10万人でも全員の合意が必要です。
1人でも反対すれば再築はできません。
それを補う為にいくつかの特別措置法ができました。
また詳しい内容はブログにてアップいたします。

記 山田竜嗣


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