INSPECTION
インスペクション

2016年5月に宅地建物取引業法の一部を改正が成立され、「重要事項説明書」に建物状況調査、「ホームインスペクション」の結果を買主に対して説明する等の改正が成されました。
2018年4より施工開始になり、既存住宅(中古住宅)の流通規模の拡大と消費者の保護を目的としております。

一般的なホームインスペクションの問題点

インスペクションの取り組みは中古住宅流通と空き家問題の観点から良い取り組みです。
しかし居住用の中古住宅流通の現場レベルで考えると下記の様な問題点があります。

ホームインスペクションは買主側の希望で売主の家を調査する事になります。
中古住宅流通拡大と買主側の安全性の確保の為とはいえ、売主の個人財産を第3者に調査させることは多くの問題を抱えております。
費用負担、売主物件の立ち入り、調査項目によるトラブル、不具合箇所の改善責任‥…

費用負担

人が一日動けば費用が発生いたします。
インスペクションによる調査費用を買主が負担するのか、売主が負担するのかが今回の改正では触れられておりません。

必然性

今回の改正はインスペクションの有無の告知の義務化です。
インスペクションをしているか、してないかと説明の義務化です。

また、インスペクションしたからといって住宅瑕疵保険制度のように減税メリットはありません。

調査タイミング

国土交通省の改正概要を確認すると売買契約から物件引き渡しまでと表示されております。
実取引において中古住宅購入検討のお客様は現金ではほぼ住宅ローンを利用いたします。売買契約したから確実に住宅の引き渡しが約束されるものではありません。空き家でしたら調査のタイミング調整は容易ですが、居住中やデリケートな取引の場合は難しいように思えます。

第三者による調査

第三者による調査、と言えば聞こえは非常に良いです。
しかし取引においてなんら責任が生じない者による第三者調査はリスクでしかありません。
売主、買主は取引物件の引き渡し引き受け責任をメインに責任がございます。
仲介業者も取引責任がございます。
安くても何百万もの取引において責任のない第三者が出てくることにリスクが生じる可能性もございます。

そこでインスペクションに減税効のある耐震基準適合証明をセットにした取り組みをしております。

メリット1 調査費用の軽減

対象物件への立ち入りを一度に行う事で無駄な交通費を削減できます。

メリット2 登録免許税の減税効果

中古住宅の登録免許税が減額

建物所有権移転:2.0%→ 0.3% 抵当権設定:0.4%→ 0.15%

※登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築後20年越の戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する事を要しますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。

メリット3 住宅ローン控除利用可能

メリット4 調査経験豊富な診断士

第三者機関から派遣される建築士のでは経験数はは不明です。経験豊かば建築士より的確なアドバイスと修繕計画案を提出していただけます。

メリット5 不動産取得税の減税効果

土地:45,000円以上軽減    建物:建築年によって変動

不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。

45,000円又は、敷地1平米 当たりの価格 (平成21年3月31日までに取得された場合に限り、1平米 当たりの価格の2分の1に相当する額)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200m を限度)×3%

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