売却査定のご依頼をいただきましたお客様から頻繁にご質問いただく内容を
簡単にでは御座いますがまとめました。
不動産の売却というものは経験することの少ないイベントですので
わからないことばかりかと思われますのでお気軽にご相談ください。
「売却」が先？それとも「購入」が先？
ケースバイケースです。
ローンの残債がある場合は売却が先のほうが良いと思われます。ローンの残債がある場合、次に受けようと思っている融資に影響がある場合が多いためです。
ただ残債がなかったり、資金に余裕がある方は、購入が先の方が良いと思われます。購入しようと思える物件にはなかなかめぐりあえないものですので、まずは購入をするほうが良いとも思われます。当社では買取を行っておりますので、売却と購入を同時並行で進めることができます。引渡しの時期等も相談可能なので、お客様のご都合に合わせて購入と売却進めていきたいと思います。
不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？
不動産が動く時期として1月～3月・9月～11月だと一般的には言われておりますが、、、
物件の購入を検討しているお客様は常にいらっしゃいますので、一概にはいえません。
売却をお考えになられた際はまず、不動産会社に相談に行かれてみることをおすすめします。
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住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？
売主様・買主様のご事情によります。売却は関しましては売出しから成約までの期間に物件や
時期によって大きく異なります。
また成約から引渡しまでの期間も売主様、買主様のご事情もありますので一概には言えません。
購入したい物件が決まっており、お持ちの不動産を買い取りでご納得いただいている場合だと
最短1か月程度で可能ではあります。
持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
お持ちの不動産がなかなか売れない理由としては、価格が高かったり、仲介業者の販売活動が
不十分であったり、特殊な物件であったり様々御座います。
まずは、一度ご相談いただければと思います。当社では買取も行っておりますので
ご相談いただければ買取価格を提示させておいただきます。
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不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？
価格は仲介で売却する場合に比べてお安くなってしまうとは思いますが、、、
不動産業者による買取が確実かと思います。
仲介で安い価格で出すという方法もありますが、早期売却できる可能性は上がりますが
確実ではありません。
また、お客様によって、「急いで。」の期間は様々だと思いますので、まずはご相談下さい。
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不動産会社はどんなことをしてくれるの？
インターネットへの物件掲載、新聞折り込み作成・掲載、などなど買主様をお探しします。
買主様が見つかった場合、売却物件の重要事項説明書、契約書の作成、契約、抵当権抹消手続き・住所変更登記やお引越し業者の紹介などお引渡しに関する点など、取引がスムーズに進むようサポート致します。
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不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？
3種類御座います。
一般媒介契約・・・売主様が複数の不動産業者に売却を依頼することのできる契約です。売主様が直接、買主を探し契約することも可能です。
専任媒介契約・・・売主様が１社の不動産業者に依頼する契約です。売主様が直接買主を探して、契約することが可能です。
専属専任媒介契約・・・１つの不動産業者に依頼する契約なのですが売主様自身が買主を見つけても媒介契約期間中は契約することはできません。
ＪＲ久留米駅前店では一般媒介契約が多い印象です。
同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？
複数の不動産会社に売却の依頼をするのは問題ありません。
ただし媒介契約を結ぶ不動産会社は１～３社にすることをおすすめします。
「多くの不動産会社に頼んだ方が早く売れる」と思われてる方がほとんどだと思います。
しかし実際、多くの会社に依頼しますと、その分、インターネットに重複して掲載されてしまうため、購入物件を探されているお客様からの印象は良いものではありません。
ですので、しっかりと話を聞いてみて、信頼できる不動産業者を絞って依頼するのがベストだと思います。
営業マンについて希望を言ってもいい？
希望を教えていただいた方が、販売活動を行う私どもとしましても目標が明確となりますので非常に助かります。
ご希望に沿えない場合もございますが、お客様にとって良い方法をアドバイスをさせていただきます。
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不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？
不動産会社を通さずの売却の場合、言った言わないのトラブルが発生しやすいです。
「信頼してる人だから大丈夫!!」なんて思っていると痛い目にあうケースも。訴訟や裁判まで
なってしまうと、そこでまたお金や時間が必要となってしまいます。
仲介業者が入ることでそういったリスクは軽減され、スムーズに、かつ安心して取引を完了することができます。
仲介手数料を払うのなんてもったいないと思われる方も多いと思いますが、負うかもしれないリスクを
考えると不動産業者を通しての売却をした方が良いと思います。
売却価格はどうやって決まる？
成約事例や近隣相場などをお調べ致しました上で実際に物件を見させていただき査定額を提示させていただきます。
その金額を参考にしていただき最終的には売主様の希望の金額を決めていただきます。
住宅ローンの残債がある場合などは、残債がいくらあるのかや手残りがどれくらいあると良いとお考えなのかをお伺いし、金額を決めていきます。
査定価格の仕組みはどうなっている？
物件の種類にもよりますが、近隣の成約事例、公示価格、路線価格、広さや築年数、場所、
室内の状況などなど様々な点を踏まえて価格を提示致します。
住宅ローンの支払いがまだ残っているというお客様ももちろんいらっしゃいます。
弊社ではお客様の状況やご意向もお伺いした上で査定を行うよう心がけています。
査定はどうやって行う？
過去の成約事例、近隣の相場、路線価などをまずお調べ致します。
その上で実際に訪問をして物件の状況や周辺環境等々を考慮する形で査定を行います。
査定価格より高く価格設定しても売れる？
なかなか物件のでない人気のエリアやなかなか空きのでない人気のマンションなどは価格を高めに
設定しても、買主様が見つかるケースがあります。
しかし、ほとんどの場合、価格が高いと問い合わせが少なくなったり、なかなか成約しないケースが
多いのが現状です。
担当者とよく相談した上で売却価格を決定していくことをおすすめします。
買い取り制度ってどんなもの？
不動産業者が直接買い取る制度です。
業者が買い取りますので、瑕疵担保責任というものを負わずに現状のまま売却することができます。
また、現金で買い取る業者がほとんどですのでローンの心配もなく早期に売却が可能です。
当社の場合ですと、いらない荷物は残しておいてもらっても構いませんし、引き渡しの時期等の
諸条件等もご相談可能です。
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売却価格は途中で自由に変更できる？
売却価格は売主様の希望で自由に変更することは可能です。
売主様の希望される売却価格で成約となるよう私どもは販売活動を致します。
ただ、購入を検討しているお客様は、物件の価格等、インターネットで細かくチェックされている場合が
多いです。
そんな中、価格を頻繁に変更されますと、「また、価格が変わった。」「もっと下がるのではないか。」
「買うと言ったら価格をあげられるのではないか。」など思われる可能性があり、あまり良い印象は
持ちません。
なので、あらかじめ売却を依頼する不動産屋さんとよく話し合った上で、価格を決めて売り出すことが
大切だと思います。
近所に内緒で売却することはできる？
可能ですが、仲介の場合、ご売却までには時間がかかります。
インターネットなどの広告に出す場合、外観は掲載できないため、間取りや室内の写真をお家を
特定されない範囲でできるだけ多く掲載させていただけますとお問い合わせをいただきやすくなります。
また、お客様を案内する際に、ご近所の方に見られてしまう可能性もありなかなか早期となると
難しい点です。
買取の場合ですと、内緒で早期売却が可能となりますが、価格の面で売主様は妥協しなければならないというケースが多いですので、どういった方法で売却を進めていくのかを、お話を伺った上で
アドバイスさせていただきます。
買い手からの印象をよくするコツは？
第一印象を良くすることは大事です。空家の場合は、お掃除をして綺麗にしておくだけでも印象は
大きく変わってきます。
居住中の場合ですと、なかなか大変だとは思いますが整理整頓されていると印象は良くなります。
また、購入を希望されるお客様が内覧に来られた時、お客様から売主様に直接質問されることも
あると思います。
例えば「住んでいて困った点はありますか?」や「照明器具やエアコンは残していっていただけるんですか?」等です。
それらの質問に対して、できるだけ丁寧に、快くお答えいただけますと印象はグッとよくなります。
中古住宅の場合、前の所有者さんはどういう方なのかが、気になるお客様も多いので
良い売主様だと印象を与えられれば、お客様も安心して購入に進めると思います。
売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？
有利だとは思います。
物件がリフォームされていると、購入を検討されているお客様からの印象は良くなります。
ただ、リフォームの費用の分、物件価格が高くなるといったデメリットもあります。中古住宅を安く買って
自分で好きなリフォームをしたいというお客様も少なくありません。
なのでどちらかといえば売出し前にリフォームするよりも、現況のままもしくはハウスクリーニングを
入れる程度で売買価格を抑えた形で売りに出された方が早期売却につながるのではないかと思います。
不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？
仲介手数料と売買契約書に添付する印紙代も費用負担がございます。
住宅ローンの残債があり、抵当権などが設定されている場合は、抵当権抹消費用がかかります。
その他、相続登記が未了の場合だと相続登記の費用がかかってきますし、場合によっては
土地の測量費用を負担していただくこともあったりと、お客様や物件によって異なってきます。
まずはご相談ください。
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不動産の売却時にも税金はかかる？
その不動産を買った時より高く売れた場合（利益が発生した場合）には税金が掛かります。
買った時より低い金額で売れればかかりません。
また、居住用財産）の売却については不動産の所有期間に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで
控除ができる特例があります。ケースバイケースではありますのでまずはご相談下さい。
ローン残債が多いと買い替えはムリ？
不可能ではありません。
売却物件の成約がローンの残債以下でしか困難な場合や、自己資金不足などでローン残債を
充当できない場合であっても、買替え（住み替え）ローンの商品を準備している金融機関もあります。
新たに物件を購入するためにいくら融資を受けたいのか、今お持ちの物件がいくらで成約するのか、
自己資金をお持ちなのかなど、お話合いをさせていただきたいと思います。
ケースバイケースですのでまずはご相談ください。
買い替え用のローンって、どんなもの？
今現在お持ちの不動産がローンの残債以下でしか売却できなかった場合の手出し分を
新たなローンで貸し出す「住み替えローン」のようなものや、金利は高くなる可能性はありますが
今の家を売却せずに、今の家と新たな家の2重でローンを組むことができるものなど
銀行さんによって様々な商品を用意してあります。
お客様がお持ちの不動産や、お客様の収入、購入予定の物件などによって、異なってきますので
まずはご相談いただきまして、お話をきかせてください。
優遇税制にはどんなものがある？
居住用や事業用など様々なケースが御座いますので、まずはご相談ください。
